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     通過(guò)近幾年的積累，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步完成核算型成本向控制型成本的轉(zhuǎn)型，成本管控初顯成效。在成本變動(dòng)率得到控制以后，很多企業(yè)對(duì)成本管理有了新的思考：項(xiàng)目的成本構(gòu)成是否合理？產(chǎn)品定價(jià)是否符合項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)率要求？當(dāng)前的成本單方處于行業(yè)什么水平？如何規(guī)劃成本角度以合理避稅？……本文將通過(guò)對(duì)標(biāo)桿企業(yè)G企的成本分?jǐn)偰Ｊ竭M(jìn)行解析并結(jié)合單方成本的具體應(yīng)用，提供成本精細(xì)化管控的新思路。
一、成本分?jǐn)偟墓芾韮r(jià)值：產(chǎn)品定價(jià)、利潤(rùn)監(jiān)控、行業(yè)對(duì)標(biāo)、稅務(wù)籌劃

　　G企是一家高速發(fā)展中的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，在短短兩年內(nèi)不僅成功完成從本土到全國(guó)的戰(zhàn)略擴(kuò)張，更是在2012年突破120億銷售額，在實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)翻番的同時(shí)躋身百億軍團(tuán)。G企的高速發(fā)展離不開清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃，離不開持續(xù)的管理優(yōu)化，離不開高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，更離不開對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的收益保障。在G企，產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本單方被認(rèn)定是項(xiàng)目收益保障的基石之一。
　　1.為產(chǎn)品定價(jià)策略提供支撐，保障項(xiàng)目收益源頭
　　在項(xiàng)目啟動(dòng)后，G企通過(guò)漸進(jìn)明細(xì)的《項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》，對(duì)項(xiàng)目的毛利潤(rùn)和毛利率不斷刷新和鎖定，并且，為了保障目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，G企的預(yù)算管理部門不僅在產(chǎn)品定價(jià)時(shí)基于產(chǎn)品成本單方去監(jiān)控銷售均價(jià)是否滿足目標(biāo)利潤(rùn)要求，當(dāng)產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本單方發(fā)生變化后，還可指導(dǎo)銷售部門結(jié)合具體情況對(duì)當(dāng)前（或后續(xù)）推售批次的定價(jià)策略進(jìn)行調(diào)整，以綜合平衡項(xiàng)目收益的實(shí)現(xiàn)節(jié)奏。
　　2.為產(chǎn)品動(dòng)態(tài)利潤(rùn)監(jiān)控提供支撐，保障收益實(shí)現(xiàn)過(guò)程
　　G企在每月末都按固化的數(shù)據(jù)維度對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行回顧，通過(guò)與項(xiàng)目目標(biāo)成本和上月項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的對(duì)比分析，掌握當(dāng)前動(dòng)態(tài)成本的變動(dòng)趨勢(shì)和偏差原因并及時(shí)糾偏，同時(shí)通過(guò)差異化的成本分?jǐn)偡椒ǐ@取更為合理的產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本單方，再與不同維度的可售面積相乘及疊加，就可以得到項(xiàng)目、產(chǎn)品、樓棟甚至房間等不同維度的動(dòng)態(tài)成本，與對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)收入相結(jié)合，就能實(shí)現(xiàn)對(duì)樓棟或房間的動(dòng)態(tài)利潤(rùn)監(jiān)控。當(dāng)房間由于環(huán)境等客觀因素差異化定價(jià)后，能迅速鎖定到各套房間基于目標(biāo)利潤(rùn)的偏差，并最終通過(guò)對(duì)樓棟、分期的整體綜合平衡，確保項(xiàng)目整體利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。
　　3.為成本外部對(duì)標(biāo)提供支撐，優(yōu)化成本構(gòu)成
　　為兼顧高周轉(zhuǎn)和高溢價(jià)的同步推進(jìn)，G企開始嘗試推出高品質(zhì)的精裝項(xiàng)目，由于精裝對(duì)于G企來(lái)說(shuō)尚算一個(gè)新領(lǐng)域，歷史清水房項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)成本數(shù)據(jù)并不能給予過(guò)多參考。因此，自開始推出精裝項(xiàng)目以來(lái)，G企特別關(guān)注項(xiàng)目精裝成本單方及構(gòu)成，并不斷通過(guò)與行業(yè)對(duì)標(biāo)，以求對(duì)精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。
　　4.為稅務(wù)籌劃提供參考，必要時(shí)通過(guò)提高成本標(biāo)準(zhǔn)來(lái)減低增值稅
　　從保障企業(yè)利潤(rùn)平滑提升的角度出發(fā)，G企在項(xiàng)目全周期通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)成本及單方的監(jiān)控為稅務(wù)籌劃提供支撐，在政策允許范圍內(nèi)，必要時(shí)考慮通過(guò)提高精裝標(biāo)準(zhǔn)、材料標(biāo)準(zhǔn)等形式加大項(xiàng)目扣除部分，以降低土地增值率，從而達(dá)到合理避稅的目的。
二、動(dòng)態(tài)成本的分?jǐn)傇瓌t：精確與效率兼顧

 　事實(shí)上，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本即使投入大量精力也不可能實(shí)現(xiàn)真正意義上的“絕對(duì)精確”，同時(shí)還必須考慮數(shù)據(jù)及時(shí)性能否滿足運(yùn)營(yíng)管控的需要。所以，如何在“精確”和“效率”之間進(jìn)行取舍，是G企確定成本分?jǐn)傇瓌t時(shí)所面臨的一大難題。通過(guò)多輪討論并結(jié)合歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，G企最終確定了“模糊的精確”這一成本分?jǐn)傇瓌t。
　 所謂“模糊的精確”，其實(shí)就是針對(duì)歷史項(xiàng)目中以“產(chǎn)品面積分?jǐn)?span>”原則不能滿足管控要求的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，用“誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)”原則進(jìn)行差異化分?jǐn)?。而?duì)其他精確度要求不高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)則繼續(xù)采用“產(chǎn)品面積分?jǐn)?span>”原則，這樣，在保障效率的基礎(chǔ)上又能獲得更為精確的產(chǎn)品成本單方。同時(shí)，為保障數(shù)據(jù)及時(shí)性，G企還采用了信息化系統(tǒng)自動(dòng)按既定原則對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分?jǐn)偂?span>
三、成本分?jǐn)偡椒ǎ寒a(chǎn)品面積分?jǐn)?誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)

 　通過(guò)對(duì)企業(yè)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，將需要采用差異化成本分?jǐn)偡绞降漠a(chǎn)品業(yè)態(tài)最終鎖定為公共配套、地下車位、精裝產(chǎn)品等三類。為什么鎖定這三類？首先，當(dāng)前公共配套的分?jǐn)傄?guī)則并不統(tǒng)一，部分項(xiàng)目采用“面積占比”的分?jǐn)偡绞剑荒茌^合理地將公共配套按使用權(quán)歸屬攤?cè)脘N售型物業(yè)的產(chǎn)品成本中，難以進(jìn)一步精確定價(jià)；其次，由于歷史項(xiàng)目中采用的產(chǎn)品面積分?jǐn)偰Ｊ匠３３霈F(xiàn)地下車位單方成本高于單方售價(jià)的窘?jīng)r，實(shí)際也拉低了地上物業(yè)的單方成本，所以“做好地下車位的成本分?jǐn)偩偷扔谧龊玫厣衔飿I(yè)的分?jǐn)?span>”；最后，由于初涉精裝領(lǐng)域，如何合理地結(jié)合行業(yè)標(biāo)桿實(shí)踐規(guī)劃精裝單方，并在開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)控，這已上升為總裁層級(jí)的日常關(guān)注問(wèn)題。
　　1.公共配套的成本分?jǐn)偡椒?span>
　　G企某項(xiàng)目分三期開發(fā)，其中一、二期為高層，三期為疊拼別墅。為更好地為業(yè)務(wù)提供服務(wù)，建有東西兩個(gè)會(huì)所（非營(yíng)利性，不獨(dú)立銷售），其中，東區(qū)會(huì)所只為一、二期（高層）業(yè)主提供服務(wù)，西區(qū)會(huì)所只為三期（疊拼別墅）業(yè)主提供服務(wù)，所以，G企將東區(qū)會(huì)所的開發(fā)成本由最終受益的一、二期按面積占比進(jìn)行分?jǐn)偅鲄^(qū)會(huì)所的開發(fā)成本攤?cè)胱罱K受益的三期。
　　這種方式具有以下兩個(gè)優(yōu)勢(shì)：
　?。?span>1）按受益原則將公攤成本攤?cè)雽?duì)應(yīng)銷售分期，能為各分期的產(chǎn)品定價(jià)策略提供更精確的數(shù)據(jù)支撐，從而實(shí)現(xiàn)成本對(duì)利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化；
　?。?span>2）在特定情況下，公共配套的不同歸屬能起到合理避稅的效果（土地增值稅稅率見(jiàn)表1）。
　　我們通過(guò)G企前后的兩種分?jǐn)偡椒▉?lái)對(duì)比一下土地增值稅。以該項(xiàng)目三期（疊拼別墅）開發(fā)為例，銷售收入為71301萬(wàn)，直接開發(fā)成本（含土地成本）為41000萬(wàn)，開發(fā)費(fèi)用為5000萬(wàn)，其他稅費(fèi)為1000萬(wàn)，東區(qū)會(huì)所開發(fā)成本為500萬(wàn)，西區(qū)會(huì)所開發(fā)成本為800萬(wàn)。
　　分?jǐn)偡椒ㄒ唬喊捶制诿娣e占比分?jǐn)?span>
　　將會(huì)所作為獨(dú)立項(xiàng)目分期開發(fā)，在項(xiàng)目竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，按一、二、三期建筑面積占比平均分?jǐn)倳?huì)所總成本（該項(xiàng)目別墅建筑面積占比為總項(xiàng)目的16%）。
　　扣除項(xiàng)目為：直接開發(fā)費(fèi)用（含公共配套攤?cè)耄?span>+開發(fā)費(fèi)用+其他稅費(fèi)=（41000+208）＋5000＋1000＝47208萬(wàn)元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47208＝24093萬(wàn)元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項(xiàng)目×100%=24093÷47208×100%＝51.04%；應(yīng)納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=24093×40%-47208×5%＝9637.20-2360.40=7276.80萬(wàn)元。
　　分?jǐn)偡椒ǘ喊?span>“誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)”原則
　　將西區(qū)會(huì)所作為三期的公共配套同步開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)，所有開發(fā)費(fèi)用攤?cè)肴?，不攤?cè)霒|區(qū)會(huì)所開發(fā)成本。
　　扣除項(xiàng)目為：直接開發(fā)費(fèi)用（含公共配套攤?cè)耄?span>+開發(fā)費(fèi)用+其他稅費(fèi)=（41000＋800）+5000＋1000＝47800萬(wàn)元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47800＝23501萬(wàn)元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項(xiàng)目×100%=23501÷47800×100%＝49.16%；應(yīng)納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=23501×30%-47800×0＝7050.30萬(wàn)元。
　　可見(jiàn)，采用“誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)?span>”原則后，三期（疊拼別墅）的土地增值稅節(jié)約226.50萬(wàn)元。
　　2.地下車位的成本分?jǐn)偡椒?span>
　　G企位于成都的某項(xiàng)目，一個(gè)建筑面積為32平方米的地下車位銷售總價(jià)為15萬(wàn)（銷售單方約4687.50元）。按傳統(tǒng)“以產(chǎn)品面積占比”的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，地上和地下產(chǎn)品的成本單方（含土地成本）均為6200.00元，顯然，項(xiàng)目車位的銷售單方是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本單方的。這樣“尷尬”的數(shù)據(jù)并不少見(jiàn)。車位成本大于收入，是否意味著車位成本的構(gòu)成不合理呢？車位是否因?yàn)榉謹(jǐn)偭死響?yīng)由地上物業(yè)所承擔(dān)的范圍從而攤高了成本呢？如果車位成本被攤高，那是否意味著地上物業(yè)的單方成本被拉低了？那地上物業(yè)基于成本單方和目標(biāo)利潤(rùn)率的定價(jià)策略會(huì)否出現(xiàn)偏差。G企認(rèn)為“做好地下車位的成本分?jǐn)偩偷扔谧龊玫厣衔飿I(yè)的分?jǐn)?span>”，因此他們展開對(duì)地下車位的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行梳理，在梳理過(guò)程中主要通過(guò)兩個(gè)步驟：
　　第一步：找出為地下車位服務(wù)的科目
　　G企首先對(duì)本企業(yè)現(xiàn)有的成本科目模板進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)基于“誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)”的原則，在土地、前期及設(shè)計(jì)、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等成本中，只有“前期及設(shè)計(jì)”和“建安工程”是按項(xiàng)目整體規(guī)劃及實(shí)施的，同時(shí)涉及地上地下并且很難獨(dú)立劃分，而土地成本通常按容積率分?jǐn)側(cè)氲厣?，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套也大多是為地上物業(yè)服務(wù)。因此，地下車位的分?jǐn)偡秶矐?yīng)該鎖定在“前期及設(shè)計(jì)”和“建安工程”這兩個(gè)成本科目中，而非項(xiàng)目總成本。
　　第二步：找出為地下車位服務(wù)的合約
　　確定了地下車位分?jǐn)偟目颇糠秶院?，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)：
　　“前期及設(shè)計(jì)”成本中的各類報(bào)建及設(shè)計(jì)合同由于都是為項(xiàng)目整體服務(wù)，地上地下都有受益且受益占比難以分割，所以應(yīng)按面積占比對(duì)所有“前期及設(shè)計(jì)”成本進(jìn)行分?jǐn)偂?span>
　　在“建安工程”成本中，只有總包工程合同（含建筑和安裝）及消防工程合同是地上地下共同受益的，而其他如門窗工程、管網(wǎng)、銷售中心等合同大多是為地上物業(yè)服務(wù)，所以，地下車位應(yīng)只分?jǐn)?span>“建安工程”科目中的總包工程合同和消防工程合同。
　　通過(guò)對(duì)成本科目和合約范圍的梳理，G企最終確定地下車位只按面積占比與地上物業(yè)分?jǐn)偹袌?bào)建類合同、所有設(shè)計(jì)類合同及總包工程合同和消防工程合同，而其他成本科目及所涉及合同由地上物業(yè)獨(dú)立承擔(dān)。
　　3.精裝修的成本分?jǐn)偡椒?span>
　　G企于2010年開始推行精裝房項(xiàng)目，但由于從未進(jìn)行過(guò)精裝成本的沉淀和分?jǐn)?，所以推行精裝項(xiàng)目以后通過(guò)四步對(duì)精裝成本的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行從無(wú)到有的建立：一是在開發(fā)成本中獨(dú)立設(shè)置“室內(nèi)精裝修”科目，聚焦對(duì)精裝成本的管控；二是先計(jì)算清水房單方成本。按地上可租售總面積平均分?jǐn)偝囄缓途b以外的項(xiàng)目總成本（車位成本和精裝成本單獨(dú)管控）；三是計(jì)算精裝部分的單方成本。以精裝產(chǎn)品的可租售面積分?jǐn)?span>“室內(nèi)精裝修”成本；四是計(jì)算精裝類產(chǎn)品單方成本。精裝房單方=清水房單方+精裝部分單方。
　　當(dāng)獲取了精裝單方后，主要發(fā)揮以下三大作用：

第一，在精裝標(biāo)準(zhǔn)的限額要求下，進(jìn)行成本策劃和監(jiān)控。依據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目的不同，G企精裝修標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間主要集中在1000-2000元之間，針對(duì)不同裝修標(biāo)準(zhǔn)，G企設(shè)定了精裝部品的價(jià)值排序，以便于前期進(jìn)行精裝成本策劃。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，基于“創(chuàng)精品項(xiàng)目”的需要，如項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本存在節(jié)余，則依據(jù)項(xiàng)目精裝動(dòng)態(tài)單方，視情況結(jié)轉(zhuǎn)入“室內(nèi)精裝修”科目，并按部品價(jià)值排序提升客戶敏感性裝修成本。（見(jiàn)表2）
第二，合理避稅。當(dāng)項(xiàng)目土地增值率處于50%、100%、200%等影響增值稅的臨界點(diǎn)時(shí)，可主動(dòng)依據(jù)部品價(jià)值提高裝修品質(zhì)，通過(guò)加大精裝成本的方式減低土地增值率，從而實(shí)現(xiàn)合理避稅（與公共配套類似）。
第三，精裝成本沉淀和對(duì)標(biāo)。通過(guò)成本合理分?jǐn)偅纬身?xiàng)目精裝成本的沉淀，并與行業(yè)精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)標(biāo)，進(jìn)行金額、范圍、材料的差異分析，不斷對(duì)本企業(yè)各區(qū)域的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行刷新。